Las bajas tasaciones de las viviendas y las dificultades que las entidades bancarias están planteando para conceder hipotecas, especialmente a personas que trabajan en el sector servicios, están lastrando la compraventa de viviendas en Sevilla y su provincia. Esta es la realidad que, a día de hoy, está viviendo el sector inmobiliario de Sevilla, según Miguel Trujillo, presidente de la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (Alianza Sevilla), que integra a más de 130 agencias inmobiliarias y en torno a 500 agentes inmobiliarios. “A la actual situación socioeconómica, ya de por sí complicada y con un número de compradores muy mermado, se está sumando una nueva brecha generada por las propias entidades bancarias, ya que el valor de tasación de las tasadoras de los bancos es inferior al precio de compraventa de la vivienda, lo que imposibilita una gran cantidad de operaciones de compraventa, ante la imposibilidad de conseguir la financiación necesaria”, apunta el presidente de Alianza Sevilla.
En este sentido, Miguel Trujillo calcula que una persona que necesite comprar una vivienda usada en Sevilla hoy con financiación bancaria necesitará tener ahorrado “al menos el 30% del precio del inmueble, porque no va a obtener más del 80% del valor de tasación que va a ser inferior al precio real compra”.
Una dificultad que se está acrecentando especialmente en personas que quieren comprar una vivienda y trabajan en el sector servicios. “Si eres camarero o cocinero, directamente te puedes olvidar de que te den una hipoteca. Antes, te la podían dar atendiendo a tu antigüedad laboral y a que los ingresos fuesen acorde a la vivienda que querían comprar. Ahora, directamente la respuesta es No ”, apunta el presidente de la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla.
Tampoco ayuda a la reactivación de compraventas de viviendas en Sevilla la actitud de determinados propietarios de inmuebles, que están manteniendo precios prepandemia, de manera absolutamente incomprensible, por lo elevado de las cuantías, que en muchos casos se sitúan hasta en un 30 y 40% más del precio real del mercado. “Si realmente quieren vender el inmueble, es necesario que estas personas se adapten a la crisis que estamos viviendo y ajusten esos precios tan elevados y lejanos de la realidad. En caso contrario, será imposible que vendan esos inmuebles en varios años”, asegura.
Del mismo modo, añade que “a día de hoy ha desaparecido el buscador de gangas inmobiliarias que durante los cuatro meses siguientes al confinamiento ofertaba con bajadas de entre el 25 y el 40% sobre el precio de salida a venta, los compradores sevillanos que hay en la actualidad, son compradores finalistas pero que no están dispuestas a comprar a precios desorbitados e injustificados”.
Movimientos en el mercado del alquiler
Es también interesante destacar la evolución del mercado del alquiler en estos últimos meses. Y es que el número de viviendas en alquiler en la ciudad de Sevilla se ha disparado a raiz de la pandemia, por el trasvase de viviendas en alquiler turístico a alquiler tradicional. “Hoy en día hay una oferta en alquiler tradicional dicífilmente recordable en años precedentes”, apunta Miguel Trujillo, quien añade que los propietarios de pisos turisticos buscan inquilinos por un período máximo de dos años, con la intención de volver a alquilar esas viviendas como apartamentos turístico, tan pronto como se recupere el turismo.
Tampoco es demasiado positiva la situación de las viviendas en alquiler para estudiantes, refugio tradicional de muchos ahorradores, que valoraban la seguridad del cobro de las rentas durante los meses que duraba el curso escolar (septiembre-junio). A pesar de la firma de las denominadas cláusulas Covid para proteger a ambas partes -que permitían a los inquilinos abandonar los pisos sin penalización y a los propietarios, recuperarlos para poder ponerlos de nuevo en alquiler- la situación ahora es otra diferente a ésta, debido a la combinación de la presencialidad con la no presencialidad.
“Si el año pasado -a raiz del confinamiento de marzo- los estudiantes tuvieron que dejar sus cosas en los pisos y se tuvieron que resolver muchos contratos para que estos pudieran recuperar sus cosas y los propietarios, sus viviendas, ahora la situación es otra. Ante la inseguridad generada por las medidas de confinamiento que se deciden casi día a día, ahora los estudiantes quieren quedarse con los pisos y con sus cosas dentro, pero a precios más reducidos”, apunta Trujillo, quien añade que ya se están viendo los primeros conflictos en este sentido.
La consecuencia más inmediata que se prevé desde Alianza Sevilla es que muchas personas que hoy dedican sus pisos al alquiler para estudiantes están procediendo o procederán en los próximos meses a retirar estos pisos de esta modalidad, para venderlos o bien destinarlos a alquiler tradicional a familias, rompiendo la estacionalidad que de los meses de septiembre a junio. Esto va a generar un cierto caos, a juicio de Miguel Trujillo, “de una parte, los propietarios que no hayan invertido en años en el mantenimiento de los pisos de estudiantes, tendrán que rascarse el bolsillo para darle un buen lavado de cara si quieren conseguir un alquiler tradicional para familias. Y, de otra parte, para el próximo curso habrá menos viviendas disponibles para los Universitarios y las familias de los estudiantes se van a encontrar con precios más elevados con total seguridad al existir menos ofertas por los problemas que se han generado en la pandemia”.
¿Qué es Alianza Sevilla?
En 2012, un grupo de seis profesionales del sector inmobiliario, con más de 15 años de experiencia a sus espaldas, fundaba MLS Sevilla, la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (actual Alianza Sevilla), bajo cuyo paraguas se agrupan hoy en día un total de 79 empresas y más de 130 oficinas de Sevilla y su Área Metropolitana. Las agencias que integran Alianza Sevilla emplean de manera directa a más de 600 personas y de manera indirecta a unas 900 personas. Integradas en la asociación se encuentran las empresas líderes del sector inmobiliario de Sevilla. Todas las agencias vuelcan sus viviendas en venta en un Portal informático propio, de manera que más de 900 inmuebles están a disposición para vender y comprar a través de cualquiera de las 130 agencias asociadas, pero únicamente con un/a agente inmobiliario de enlace. Lo que multiplica las posibilidades de venta de cualquier vivienda.
Alianza Sevilla representa una nueva manera de gestionar el sector, más eficaz, novedosa y teniendo en la unión de intereses y sinergias su principal impulso. En este sentido, la agencias agrupadas operan bajo un exigente código ético profesional de buenas prácticas con el objetivo de dar un servicio de auténtica calidad al consumidor o consumidora ya sea propietario, comprador o inquilino, así como también a las mismas inmobiliarias asociadas de la ciudad, al objeto de realizar una colaboración más coordinada, unida, profesional y eficaz.
Una de las claves de Alianza Sevilla radica en su actualización constante y formación permanente, algo esencial para convertirse en un sector profesionalizado y especializado. En este sentido, Alianza Sevilla se ha convertido en referente nacional en formación para el sector inmobiliario, tanto en volumen como en calidad y especificidad de sus acciones. Conscientes de que la actualización y formación permanente es clave para profesionalizar al sector, viene impartiendo desde 2013 formación específica (cursos, conferencias y seminarios) para sus propias agencias inmobiliarias y otros profesionales del sector. Por ello, Alianza Sevilla ofrece aproximadamente al año unas 20 acciones formativas, con una media de 100 personas asistentes por curso, superando las 12.500 personas formadas en estos siete años, procedentes de toda España.
Durante el año 2020, la formación jugó un papel esencial, adaptándose a la nueva realidad. Así, durante durante todo el período del confinamiento se celebraron numerosos webinars sobre diversas materias de gran utilidad y necesidad para todas las Alianza Sevilla y sus agentes. Formación que se mantiene y se ha ido enriqueciendo y adaptando a sus necesidades.
